Para que serve a avaliação de imóveis? 15 finalidades explicadas (com exemplos práticos)

Como arquiteta e avaliadora de imóveis há mais de 10 anos, já vi clientes perderem oportunidades por desconhecerem o poder de um laudo técnico. Este guia mostra como avaliações vão além do “preço de venda”: resolvem conflitos, economizam impostos e garantem transações seguras.

Vamos explorar 15 situações práticas, como:

    Reduzir o ITBI em até 30% (com base em jurisprudências do STJ).

    Evitar brigas familiares na partilha de bens.

    Aumentar o valor de alugueis sem perder inquilinos.

1. Contestar itbi: como pagar menos impostos

Prefeituras costumam calcular o ITBI com base no valor venal em tabelas genéricas, sem considerar características específicas do imóvel. Um laudo técnico comprova o valor real, permitindo contestar cobranças abusivas.

Em 2022, o STJ decidiu que o valor declarado em transações deve prevalecer, salvo prova contrária do fisco (Processo RESP 1.938.703). Para imóveis com infiltrações ou estruturas comprometidas, a economia pode chegar a 40%.

Dica da especialista: Solicite a revisão do ITBI antes de pagar o carnê. Muitos municípios aceitam laudos técnicos como comprovação.

2. Definir preço de venda sem chutar valores

Colocar um imóvel à venda por “intuição” é risco alto. O método comparativo direto de dados de mercado (MCDDM) analisa imóveis similares na região, ajustando diferenças como:

• Metragem útil vs. área total.
• Idade do imóvel e estado de conservação.
• Vantagens locais (ex.: proximidade de escolas).

Um apartamento no centro de Maringá, por exemplo, pode valer 15% a mais que um similar em área periférica, mesmo com o mesmo tamanho.

3. Atualizar aluguel sem medo de vacância

Reajustes anuais pelo IGPM nem sempre refletem a realidade do mercado. Uma avaliação técnica identifica fatores que justificam aumentos, como:

• Reformas recentes (ex.: nova cozinha gourmet).
• Valorização da região (ex.: inauguração de shopping).

Em casos de concorrência alta, o laudo também ajuda a reduzir o aluguel para manter o imóvel ocupado.

Curiosidade: Em Balneário Camboriú (SC), imóveis com vista para o mar têm alugueis 25% mais altos que os demais.

4. Aumentar chances de aprovação em financiamentos

Bancos descontam até 20% do valor de mercado na hora de liberar crédito. Um laudo detalhado evita surpresas, pois considera:

• Custo de reconstrução (método evolutivo).
• Depreciação por idade (método involutivo).

Em 2023, o Banco Central passou a exigir avaliações atualizadas para empréstimos acima de R$ 500 mil (Resolução 4.984).

5. Usar imóvel como garantia sem riscos

Seja para empréstimos pessoais ou operações empresariais, a avaliação define o valor líquido de realização (preço se o imóvel for vendido rapidamente).

Em casos de alienação fiduciária, por exemplo, o laudo técnico protege ambas as partes: o credor sabe que o imóvel cobre a dívida, e o devedor evita penhoras desproporcionais.

6. Resolver conflitos judiciais com agilidade

Laudos técnicos são decisivos em:

• Inventários: Evitam discussões sobre quem fica com o imóvel.
• Dissolução de sociedades: Definem quanto cada sócio recebe.
• Indenizações: Calculam danos em casos de desapropriação.

Tribunais como o TJ-SP já negaram partilhas sem avaliação técnica (Acórdão 2021.000123-5).

7. Planejar heranças com tranquilidade

Um laudo atualizado simplifica a divisão de bens e reduz o ITCMD (imposto sobre heranças). Em 2024, o Paraná pretende aumentar a alíquota máxima para 8% (Lei 21.689/2024).

Exemplo real: Um cliente economizou R$72 mil em impostos ao comprovar que o imóvel herdado tinha infiltrações não consideradas pela prefeitura.

8. Valorizar imóveis sustentáveis

Certificações como LEED ou Procel Edifica aumentam o valor de mercado em até 12%, segundo estudo do Green Building Council. Laudos modernos incluem:

• Eficiência energética.
• Uso de materiais reciclados.
• Sistemas de reúso de água.

9. Regularizar imóveis com segurança

30% dos imóveis brasileiros têm irregularidades na matrícula, segundo o IBGE. Avaliações identificam:

• Áreas construídas não declaradas.
• Limites de terreno incorretos.

Essa etapa é essencial para obter o habite-se ou vender o imóvel sem problemas.

10. Analisar viabilidade de investimentos

Investidores usam laudos para calcular retornos em projetos de construção ou revitalização. Métodos estatísticos, como regressão múltipla, preveem valorizações com base em variáveis econômicas e urbanísticas.

Em 2024, o mercado de imóveis comerciais em Curitiba cresceu 7% devido a novas linhas de transporte (dados SECOVI-PR).

11. Calcular coberturas de seguros precisas

Seguradoras exigem laudos para definir indenizações em casos de sinistros. Por exemplo catástrofes naturais como enchentes e incêndios. O método de custo de reedição estima quanto custaria reconstruir o imóvel, evitando sub ou supervalorizações.

12. Atender exigências de licitações públicas

Órgãos governamentais requerem avaliações em processos de compra ou venda de imóveis. Laudos seguem normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

13. Mediar conflitos entre vizinhos

Disputas de limites de terreno ou uso de áreas comuns podem ser resolvidas com uma avaliação neutra. Dados técnicos aceleram acordos extrajudiciais, como mostra o Manual de Mediação do CNJ.

14. Velocidade de negociação

Laudos de avaliação de imóveis aumentam as chances das negociações serem feitas mais rapidamente, já que garantem que o valor do imóvel tanto para venda quanto para locação estão de acordo com os padrões do mercado.

15. Expandir negócios internacionalmente

Seguir padrões como as Normas Internacionais de Avaliação (IVS) permite usar laudos em transações globais. Em 2025, o IVS incluirá critérios ESG, valorizando imóveis com práticas sustentáveis.

Perguntas frequentes (FAQ)

1. quanto custa uma avaliação de imóvel?

   Valores variam, os mais básicos começam em R$800 e pode aumentar, conforme complexidade e localização. Solicite um orçamento aqui.

2. posso usar uma avaliação feita há 2 anos?

   Não recomendado: o mercado imobiliário muda rapidamente. Bancos exigem laudos com menos de 6 meses.

3. quanto tempo demora o processo?

   Em média, 7 dias úteis após a vistoria.

4. o laudo é feito na mão?

   Não, os laudos de avaliação são feitos por meio de inferência estatística e são utilizados softwares consagrados no mercado

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