Qual o melhor método de avaliação de imóveis?
Quando se trata de método de avaliação de imóveis, não é incomum pensar que existe apenas uma forma de avaliação. A verdade é que existem diferentes tipos e usos de imóveis, portanto existe também mais de um tipo de avaliação.
De acordo com a norma vigente NBR 14.653 existe um método ideal que a norma tem como preferência que é o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO – MCDDM em que é comparado às características (chamadas variáveis) dos dados disponíveis no mercado.
“Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado.” Item 8.1.1 da norma.
Os dados para avaliação são retirados de uma parcela do mercado imobiliário local resultando em uma amostra que represente melhor esse mercado. Não sendo comparado apenas o valor desses imóveis urbanos, mas sim, suas características que podem influenciar significativamente no valor final do bem.
As chamadas variáveis, ou seja, as características mais comuns para chegar no resultado do valor do imóvel são: quantidade de dormitórios, banheiros, metragem privativa e total. Podem existir outras que são diferentes e particulares de cada região do país.
Por isso, o método comparativo de mercado é o mais utilizado. É um dos métodos mais seguros por ser utilizado também como a base para os demais métodos de avaliação de imóveis urbanos. Caso você tenha dúvidas sobre o que é avaliação de imóveis temos outros materiais sobre o tema.
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TogglePor que o método comparativo se destaca
O método comparativo utiliza dados reais, reduzindo interpretações subjetivas no laudo de avaliação de imóveis. Isso assegura maior confiabilidade em negociações imobiliárias.
A análise de transações recentes fornece uma visão clara das condições de mercado. Dessa forma, evita-se supervalorização ou subestimação do imóvel que está sendo avaliado, comuns em abordagens alternativas.
Como o método involutivo funciona
O método involutivo projeta custos para calcular o valor final de um imóvel em questão. Utiliza estimativas, o que pode gerar variações nos resultados. Ele depende de variáveis como custos de construção, taxas de retorno e prazos.
Apesar de útil em terrenos ou projetos em desenvolvimento, sua aplicação apresenta desafios. Neste método, dados inconsistentes ou premissas erradas comprometem a precisão final. Comparado, ele se torna menos confiável em mercados dinâmicos.
O método da renda em avaliações
Outra metodologia citada na Norma NBR 14.653 é o método da renda. Essa técnica calcula o valor com base na renda futura esperada. Usado em imóveis comerciais, ele projeta lucros potenciais ao longo do tempo.
A limitação surge ao lidar com incertezas econômicas ou oscilações do mercado. Variações na taxa de ocupação ou mudanças na demanda podem impactar diretamente a avaliação. Ele exige mais suposições, reduzindo sua eficiência em certos contextos.
Benefícios do método comparativo
A principal vantagem está na utilização de dados concretos. Imóveis semelhantes servem como referência, garantindo análises precisas e alinhadas ao mercado.
Outro benefício envolve a flexibilidade em diferentes contextos. Seja em imóveis residenciais ou comerciais, ele atende a diversas necessidades. Profissionais conseguem adaptar os critérios de análise, mantendo a confiabilidade.
A Norma NBR 14.653 reconhece essa metodologia como referência. Ela padroniza processos, reduz erros e promove maior confiança entre compradores e vendedores. Assim, o mercado imobiliário obtém maior estabilidade.
Passos para aplicação do método
Primeiro, é necessário selecionar uma amostra representativa de imóveis negociados. Esses dados devem conter informações detalhadas sobre características e valores.
Depois, realiza-se a comparação entre o imóvel avaliando e os da amostra. A análise considera fatores como localização, tamanho, estado de conservação e padrão construtivo.
Ajustes nos valores são feitos para equilibrar as diferenças. Diferenças como idade do imóvel ou presença de melhorias recebem ajustes específicos. O cálculo final reflete a média ajustada, garantindo precisão.
Limitações e cuidados necessários
Mesmo sendo o mais confiável, ele exige cuidados. A ausência de dados suficientes de outros imóveis semelhantes pode comprometer a representatividade da análise. Mercados menos ativos apresentam desafios adicionais.
Imóveis únicos ou exclusivos também demandam ajustes mais detalhados. Características diferenciadas nem sempre encontram referências diretas, exigindo maior atenção do avaliador.
A atualização constante dos dados utilizados torna-se indispensável. Informações desatualizadas afetam diretamente a qualidade da avaliação, prejudicando a tomada de decisão.
Da mesma forma, os profissionais precisam se manter atualizados. Nós da Avalia Maringá sabemos disso e disponibilizamos nosso curso de avaliação de imóveis com objetivo de preparar para o mercado de avaliação, credenciamento aos bancos e para perícias judiciais.
O melhor método de avaliação
O método comparativo de dados de mercado consolida-se como o melhor para avaliações imobiliárias. Sua aplicação reflete a realidade com objetividade, alinhando-se às diretrizes da Norma NBR 14.653.
Ao comparar com outros métodos, ele apresenta menos limitações e maior eficiência. Utilizando dados concretos e processos padronizados, promove confiança ao avaliar um imóvel.
Profissionais e interessados encontram segurança nos resultados. Dessa forma, o método comparativo mantém-se como referência para avaliações dos imóveis no Brasil.
Lembrando que outros métodos podem ser utilizados, pois, também são respaldadas pela norma, e podem ser aplicadas dependendo da necessidade da avaliação de acordo com a tipologia e uso do imóvel.